Instytucjonalne uwarunkowania rowoju rynku nieruchomości w Polsce na tle doświadczeń państw zachodnich

Prawa społeczne, w odróżnieniu od praw przyrody, nie są uniwersalne -obowiązują w określonych warunkach społecznych, zależnie od panujących w danym społeczeństwie reguł i norm kulturowych (Grobler 2008, s. 22). Procesy i zachowania ekonomiczne są funkcją struktury społecznej i kultury (Matysiak 1999, s. 26). Powtarzając za instytucjonalistami, można stwierdzić, iż w realnym świecie nie jest możliwe nieograniczone maksymalizowanie korzyści, ponieważ istnieje niepewność, występują problemy z uzyskaniem wiarygodnej informacji. Przygotowywanie transakcji oraz dokonywanie analiz jest kosztowne, a ludzki umysł jest ograniczony. Aby minimalizować koszty, wprowadza się instytucje i organizacje; organizacje są tu rozumiane jako korporacyjne podmioty bezpośrednio lub pośrednio zaangażowane na rynku, a instytucje jako reguły, zwyczaje, powiązania wpływające na sposób działania i wzajemne relacje między organizacjami (Rowlinson 1997). Uczestnicy procesów społeczno-gospodarczych podejmują decyzje, wybierając między alternatywnymi rozwiązaniami, bodźce wpływające na ostateczne wybory pochodzą zarówno z realnego świata, jak i porządku instytucjonalnego, bowiem łącznie i realny świat i porządek instytucjonalny kreują przestrzeń podejmowania decyzji (Oakerson, Walker 1997). W przypadku nieruchomości przestrzeń ta jest zawężana poprzez jej fizyczne związanie z jednym miejscem i tym samym przez lokalny porządek instytucjonalny. Porządek ten jest wyrazem formalnych regulacji, w szczególności o charakterze prawnym, oraz nieformalnych i ukrytych zasad wynikających z tradycji i kultury danego społeczeństwa. Formalne zasady i regulacje dotyczą m.in. gwarancji praw własności, bezpieczeństwa obrotu, opodatkowania nieruchomości, systemu planowania przestrzennego. Ponadto przyjęte rozwiązania prawne regulują kwestie interwencjonizmu państwa w sferze mieszkalnictwa, działalności inwestycyjnej i finansowania rynku nieruchomości. Należy przy tym pamiętać, że prawo nie jest całkowicie neutralne, jest wynikiem ścierania się i konkurencji między różnymi ideologiami i filozofiami. Nieformalne zwyczaje i konwencje mają znaczenie w sferze związanej z wprowadzaniem na rynek zmian, nowych produktów, stosowanymi narzędziami marketingu i ich efektami. Zaakceptowanie nowości uzależnione jest od percepcji w sferze zwyczaju i konwencji.